MEDIDAS EXTRAORDINARIAS ARRENDAMIENTOS DE LOCALES DE NEGOCIOS

REAL DECRETO-LEY 35/2020, DE 22 DE DICIEMBRE, DE MEDIDAS URGENTES DE APOYO AL SECTOR TURÍSTICO, LA HOSTELERÍA Y EL COMERCIO Y EN MATERIA TRIBUTARIA.

MEDIDAS EXTRAORDINARIAS DIRIGIDAS A ARRENDAMIENTOS DE LOCALES DE NEGOCIOS

Este BOE establece unas medias destinadas a los arrendamientos de locales de negocio por parte de trabajadores autónomos y pymes arrendatarios, siempre que cumplan una serie de requisitos:

  • AUTÓNOMOS o MUTUALISTAS:
    • Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el RD 926/2020, de 25 de octubre.
    • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido RD.
    • En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
  • PYME:
    • Que no se superen los límites  del articulo 257.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital:

a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.

b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.

c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

  • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido RD.
  • En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Estos requisitos se acreditarán por la persona arrendataria ante la arrendadora mediante la presentación de la siguiente documentación:

  1. Declaración responsable. En todo caso, tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
  2. La suspensión de la actividad, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o por la entidad competente para tramitar el cese de actividad extraordinario regulado en el art. 17 del RD-L 8/2020, de 17 de marzo, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

Además se diferencian las medidas publicadas, según la naturaleza del ARRENDADOR:

  1. GRANDES TENEDORES:

En ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda podrá antes del 31 de enero de 2021 solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor (persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes o trasteros, o una superficie construida de más de 1500m2), una de las siguientes alternativas:

  • Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por el RD 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de 4 meses.
  • Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por el RD 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de 4 meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta a fin del plazo de 7 días hábiles desde la solicitud fehaciente en caso de silencio por el arrendador. El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un período de 2 años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.

En los casos en los que el contrato de arrendamiento esté previsto el pago, además de la renta, de otros gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo, y de los cuales el arrendatario se beneficia, estos gastos comunes quedarán excluidos de las medidas previstas.

En caso de que las partes hubieran llegado a un acuerdo sobre la reducción de la renta o la moratoria de su pago que afectara únicamente a una parte del período comprendido por el estado de alarma y sus prórrogas, así como un máximo de 4 meses posteriores a la finalización del estado de alarma, estas medidas también resultarán de aplicación, pero únicamente para la parte del período no afectada por el acuerdo de las partes.

  • OTROS:

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, podrá solicitar de la persona arrendadora, antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja en la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

Exclusivamente en el marco de este acuerdo, las partes podrán disponer libremente de la fianza, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta. En este caso, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

  • ARRENDADORES INCURSOS EN CONCURSO DE ACREEDORES:

Estas medidas no resultarán de aplicación cuando el arrendador se encuentre en concurso de acreedores o cuando, como consecuencia de las mismas, se encuentre en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual, de acuerdo a lo establecido en el RD legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Consursal, situaciones que deberán ser acreditadas.

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